Vom Leerstand zum Zukunftsort – Bauen und Sanieren

Ihr habt einen Leerstand im Blick, aber noch keinen Plan? Wisst ihr, wie das Gebäude an eure Gruppe kommt, was Denkmalschutz bedeutet und wie ihr das alles bezahlt? Hier gibt es Antworten auf eure Fragen.

Dieser Artikel führt euch durch alle Etappen von Bauen & Sanieren – von der Aktivierung eines leerstehenden Gebäudes über Genehmigungen, Finanzierung und zirkuläres Bauen bis zu gesunder Raumqualität. 

Ihr habt eine leerstehende Immobilie im Blick – was jetzt?

Ob altes Gutshaus, ehemaliger Bahnhof oder leerstehende Schule: Der Weg von einem ungenutzten Gebäude zu einem lebendigen Zukunftsort führt durch mehrere Themenfelder gleichzeitig. Ihr müsst klären, wie das Gebäude überhaupt an eure Gruppe kommt, was Denkmalschutz für eure Pläne bedeutet, wie ihr Bau und Sanierung finanziert, mit welchen Materialien ihr zirkulär und ressourcenschonend baut – und wie ihr am Ende gesunde, angenehme Räume schafft.

Viele Gruppen bearbeiten diese Themen nacheinander, dabei hängen sie eng zusammen: Wer zu spät an Finanzierung oder Materialwahl denkt, muss später teuer nachbessern. In diesem Artikel bekommt ihr einen Überblick über den gesamten Themenkomplex Bauen & Sanieren – unabhängig davon, in welcher Projektphase ihr gerade steckt.

Vom Leerstand zum Gemeinwohlort: Aktivierung und Denkmalschutz

Am Anfang steht fast immer die Frage: Wie kommt ein leerstehendes Gebäude überhaupt an eure Gruppe – und was bedeutet es, wenn es unter Denkmalschutz steht? Wer diese Grundlagen früh klärt, verschafft sich Verhandlungsspielraum und vermeidet spätere Konflikte mit Kommune, Eigentümer*in oder Denkmalamt.

Wie ein Gebäude zu eurer Gruppe kommt

Heute vergeben viele Kommunen und Eigentümer:innen Leerstand über ein Konzeptverfahren. Dabei handelt es sich um ein mehrstufiges Vergabeverfahren, bei dem nicht das höchste Gebot, sondern die Qualität des Nutzungskonzepts entscheidet. Der Kaufpreis wird vorab festgelegt und die Entscheidung erfolgt nach Kriterien wie Tragfähigkeit, Gemeinwohlorientierung und Umsetzungsfähigkeit. Ein typischer Ablauf sieht wie folgt aus: 

1. Interessensbekundung,
2. eine gemeinsame Ortsbegehung aller interessierten Gruppen,
3. eine Rückfragerunde mit ersten groben Nutzungskonzepten,
4. bei Bedarf ein Vertiefungsworkshop mit Architekt*innen,
5. die Einreichung eines detaillierten Konzepts mit Finanzierungsplan,
6. eine Jury-Entscheidung.

Bevor die endgültige Eigentumsübertragung feststeht, sichern viele Kommunen das Verfahren über eine Anhandgabe ab. Das Gebäude wird eurer Gruppe für ein bis zwei Jahre vertraglich überlassen. Nach erfolgreicher Entwicklung wird anschließend eine endgültige Lösung ausgehandelt. Anstelle eines Verkaufs kommt oft auch ein Erbbaurecht infrage: Ihr pachtet das Grundstück dann langfristig, statt es zu kaufen. Wenn Kommunen verbilligt verkaufen, sichern sie sich in der Regel über Rückkaufrechte vertraglich ab, damit niemand von Spekulationsgewinnen profitiert.

Mögliche Leitfragen:

• Wisst ihr, ob euer Gebäude über ein Konzeptverfahren, eine Anhandgabe oder einen klassischen Verkauf an euch gehen soll?
• Welche Kriterien legt die Kommune oder Eigentümer*in eurem Verfahren zugrunde – kennt ihr sie?

Denkmalschutz: Chance statt Bremsklotz

Steht euer Gebäude unter Denkmalschutz? Oder gehört es zu einem Ensemble, also einer Gruppe von Gebäuden, die aufgrund ihrer Zusammenstellung als erhaltungswürdig erachtet werden und geschützt werden sollen? Das schränkt eure Gestaltungsmöglichkeiten wahrscheinlich ein, ist aber kein Grund, ein Projekt aufzugeben. Wichtig ist eine frühe Abstimmung mit dem zuständigen Denkmalamt, bevor ihr mit der Detailplanung beginnt. Meist braucht ihr parallel dazu eine Nutzungsänderung beim kommunalen Bauamt und bei langem Leerstand oft auch ein Änderungsverfahren im Bebauungsplan.

DenkMalRegenerativ beginnt beispielsweise jedes Projekt mit einer systematischen Bestandsanalyse von Gebäude, Umfeld und Rahmenbedingungen – der Basis für alles Weitere. Dazu kommen in der Regel mehrere fachliche Gutachten: Statik, Brandschutz, Schadstoffe, Boden.

Wie wichtig die richtigen Fachleute dabei sind, zeigt ein ehrlicher Einblick von Janosch Dietrich, Gründer von Coconat:

„Am Ende haben wir die Förderung für ein Bauprojekt wieder abgesagt, weil wir nicht die richtigen Fachplaner finden konnten.“

Eigenleistung kann eure Kosten dabei spürbar senken – wie beim Uferwerk in Werder, wo Bewohner*innen die denkmalgeschützten Gebäude ab 2014 mit viel Eigenleistung umgebaut haben. Heute leben dort in 61 Wohneinheiten rund 140 Menschen generationenübergreifend zusammen. Eigenleistung ersetzt dabei keine fachlichen Gutachten – sie ergänzt sie.

Mögliche Leitfragen:

• Ist geklärt, ob euer Gebäude denkmalgeschützt ist oder in einem Ensemble liegt, und habt ihr das Denkmalamt schon kontaktiert?
• Welche Gutachten braucht euer Projekt – und wo ist Eigenleistung realistisch möglich?

Finanzierung & Förderung

Bauen und Sanieren im Bestand ist selten aus eigener Tasche zu stemmen. Gut zu wissen: Für genau eure Situation gibt es viele Möglichkeiten der Förderung.

Die Bundesförderung für Energieeffiziente Gebäude bietet für die energetische Sanierung im Altbau Darlehen und Zuschüsse, unter anderem für die Wärmeversorgung und Photovoltaik. Ergänzend fördert die BAFA einzelne Maßnahmen. Ist euer Gebäude denkmalgeschützt, springt oft die Deutsche Stiftung Denkmalschutz mit zusätzlichen Mitteln ein, um euer Eigenkapital zu ergänzen. Voraussetzung ist die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Investitionen lassen sich teils auch steuerlich absetzen. Wer nachhaltige oder gemeinwohlorientierte Nutzungskonzepte verfolgt, findet bei der Stiftung Trias passende Förderprogramme.

Für ländliche Regionen kommt außerdem das LEADER-Programm infrage. Es fördert seit 1991 innovative Aktionen im ländlichen Raum mit bis zu 250.000 Euro für private Vorhaben. Allerdings müsst ihr in Vorleistung gehen, da eine hundertprozentige Vorfinanzierung erforderlich ist. Jede LEADER-Region hat ein eigenes Regionalmanagement, das euch dabei berät. Wer in Brandenburg baut, findet über den „ILB Förder Finder” eine gebündelte Übersicht regionaler Programme.

Mögliche Leitfragen:

• Welches Förderprogramm passt zu eurem Gebäude – energetische Sanierung, Denkmalschutz oder ländliche Entwicklung?
• Habt ihr die hundertprozentige Vorfinanzierung mancher Förderprogramme wie LEADER in eurer Finanzplanung berücksichtigt?

Nachhaltigkeit & Zirkuläres Bauen

Grundsätzlich ist Bauen im Bestand ressourcenschonender als Neubau. Wie nachhaltig euer Projekt tatsächlich wird, hängt jedoch von eurer Materialwahl ab. Woher kommen die Baustoffe, wie lange halten sie und was passiert mit ihnen, wenn das Gebäude irgendwann verändert oder zurückgebaut wird?

Eine zentrale Regel dabei folgt dem Cradle-to-Cradle-Prinzip: Baustoffe und Bauteile lassen sich nach ihrer Nutzung vollständig in biologische oder technische Kreisläufe zurückführen, statt Abfall zu erzeugen. Vermeidet Verbundkonstruktionen, also einzelne Bauteile aus mehreren Materialien. Denn nur, was sich leicht trennen lässt, kann später wieder dem Kreislauf zugeführt und wiederverwendet werden. 

Genauso wichtig ist es, Baustoffe mit ähnlich langen Lebenszyklen zu kombinieren, damit ihr nicht wegen eines einzelnen Bauteils die ganze Fassade aufreißen müsst. Wie klimafreundlich ein Baustoff wirklich ist, zeigt sich zudem nicht nur während der Nutzungsphase, sondern über den gesamten Lebenszyklus hinweg: Die graue Energie fließt in die Ökobilanz eures Gebäudes ein.

Ökologisches Bauen kostet zunächst oft rund zehn Prozent mehr, doch dieser Mehrpreis amortisiert sich in der Regel durch eingesparte Heizkosten und die oben genannten Förderprogramme. 

Nachhaltigkeit beim Bauen und Sanieren kann aber auch in Möglichkeiten zum gemeinsamen Teilen (Sharing), Mehrfachnutzung und Reparatur bestehen. Im Uferwerk sorgen zum Beispiel ein Repair-Café sowie Metall-, Holz-, Elektro- und Nähwerkstätten und ein Leihladen dafür, dass Reparieren und Teilen alltägliche Praxis über den Bau hinaus ist.

Mögliche Leitfragen:

• Welche Baustoffe in eurem Projekt lassen sich später wieder trennen und weiterverwenden?
• Welche Nachhaltigkeitsstrategien könnt ihr beim Bauen entwickeln im Projekt?

Gesundes Bauen & Raumqualität

Ob sich Menschen in eurem Zukunftsort wohlfühlen, hängt auch von Dingen ab, die nicht sofort sichtbar sind: Wie sich Schall durch die Wände überträgt, wie feucht oder trocken die Luft ist und welche Stoffe aus Baumaterialien und Möbeln ausgasen. Diese Aspekte fasst die Baubiologie zusammen. Sie untersucht, wie sich Baustoffe, Bauweise und Raumklima auf die Gesundheit der Menschen auswirken, die in einem Gebäude leben und arbeiten. Diese Aspekte sollten daher früh in eurer Planung berücksichtigt werden – und nicht erst, wenn die ersten Beschwerden auftreten.

Gerade wenn in eurem Zukunftsort viele Nutzungen unter einem Dach zusammenkommen – Coworking, Veranstaltungen, Wohnen –, wird Schallschutz zwischen den Bereichen zur Grundvoraussetzung für ein gutes Miteinander. Bei der Materialwahl habt ihr im Bestand oft einen Vorteil: Traditionelle Baustoffe wie Lehm und Ton, mit denen viele historische Gebäude errichtet wurden, gelten als besonders diffusionsoffen und raumklimafreundlich. Auch nachwachsende Dämmstoffe wie Hanf sind eine Alternative zu Glaswolle. Zwar sind sie zunächst teurer, rentieren sich aber mit der Zeit.

Prüft Materialien auf Emissionswerte oder wählt zertifizierte, schadstoffarme Produkte. Bei der Auswahl helfen euch anerkannte Zertifikate wie natureplus, der Blaue Engel oder das Sentinel-Haus-Konzept. Das gilt auch für die Inneneinrichtung: Möbel und Einbauten mit entsprechenden Zertifikaten verhindern, dass ihr euch nach dem Bau neue potenzielle Ausgasungsquellen ins Haus holt. Ausgasen heißt, dass Baustoffe, Möbel oder Bodenbeläge Schadstoffe an die Raumluft abgeben. 

Mögliche Leitfragen:

• Wisst ihr, mit welchen Materialien in euren Räumen gebaut wurde oder gebaut werden soll – und was davon ausgast?
• Habt ihr schon einmal jemanden mit baubiologischem Fachwissen in eure Planung eingebunden?

Häufige Fragen