Wie viel Eigenkapital braucht ein Wohnprojekt? Ein Praxisfall

Wenn ich erzähle, dass ich ein Wohnprojekt mitgegründet habe, höre ich öfter: „Davon hab ich auch mal geträumt. Ich wüsste nur gar nicht, wie man sowas finanzieren soll.“

Das ist nachvollziehbar. Es kann ja nicht jede*r Banker*in sein. Gleichzeitig macht mich das ein bisschen traurig. Ich bin überzeugt: Wenn eine Idee wirklich gut ist, dann kann sie sich auch finanzieren lassen. Nicht immer sofort, nicht immer auf dem einfachsten Weg – aber es ist möglich. Wie das in der Praxis aussehen kann, zeige ich euch an unserem Wohnprojekt in Zehdenick.

Von der anderen Seite des Tisches

Ich war jahrelang bei der GLS Bank. Allerdings nicht auf der Seite des Tisches, an die ihr jetzt vielleicht denkt: Ich habe keine Kredite geprüft. Das kritische Beäugen von Ideen war nicht meins. Ich war begeisterter Anlageberater und habe Menschen dabei unterstützt, ihr Geld sinnvoll zu investieren.

So habe ich viele Leute kennengelernt, die Geld hatten und bereit waren, es Menschen anzuvertrauen, die etwas Sinnvolles vorhatten. Und gleichzeitig habe ich unglaublich viele Gründer*innen und Projektgruppen erlebt, die ihre Projekte verwirklicht haben. Sie kamen, um ein Konto zu eröffnen – und sind irgendwann mit einem Kredit wieder rausgegangen.

Heute bin ich selbst Mitgründer eines gemeinschaftlichen Wohnprojekts, als Berater für andere Projekte und bei der  SelbstBau eG. Ich sehe dasselbe Muster immer wieder.

Eure Leitfragen:

• Wer in eurem Umfeld hat Geld und würde es gern in etwas Sinnvolles stecken – und habt ihr schon einmal gefragt?
• Wer in eurer Gruppe kennt die Seite der Bank? Wenn niemand: Wen könntet ihr dazu holen?

Zwischen Traum und Albtraum stehen die Zahlen

Viele Menschen träumen davon, ein Wohnprojekt zu gründen. Aber wenn die Zahlen nicht stimmen, bleibt es beim Träumen. Oder schlimmer: Es wird ein Albtraum.

Ich habe miterlebt, wie bei einem Projekt angefangen wurde zu bauen, bevor die Finanzierung geregelt war. Der Blick auf die immer weiter steigenden Baukosten und der Wunsch, jetzt endlich anzufangen, waren größer als die gründliche Finanzplanung. Das hätte fast dazu geführt, dass das Projekt scheiterte. Jahrelang stand die Baustelle still – was ebenfalls Geld kostet. Gleichzeitig musste neues Geld herangeschafft werden und die Standards der Wohnungen wurden reduziert, um Kosten zu sparen. Keine erstrebenswerte Situation.

Deshalb: Die Zahlen sollten stimmen – idealerweise, bevor die ersten Bagger kommen.

Zahlen sind eure Werkzeuge

Ihr braucht nicht zwingend Finanzexpert*innen im Team, um euer Projekt durchzurechnen. Was ihr braucht ist Neugier und das richtige Rechenwerkzeug. Denn wer rechnet, sieht, was eigentlich möglich wäre.

Das Beste: Ihr müsst nicht mal selbst rechnen. Das übernimmt eine Wirtschaftlichkeitstabelle. Ihr müsst lediglich mit Zahlen und Annahmen spielen, bis am Ende eine schwarze Null steht – um mal Wolfgang Schäuble und so ziemlich alle (ehemaligen) Finanzminister dieser Republik zu zitieren.

Die Kalkulationstabelle, die ich für diese Plattform gebaut habe, kann euch als  Startpunkt für die Beschäftigung mit Zahlen dienen. Sie soll euch Mut machen und euch zeigen, wie sich ein Wohnprojekt allein aus den Mieten tragen kann.

Ihr fragt euch vielleicht, warum gerade die Mieten? Weil sie das sind, womit ihr sicher rechnen könnt. Menschen wohnen jeden Monat und jeden Monat wird die Miete fällig.

Warum der Fokus auf die Miete?

Das erlebe ich gerade selbst. Auf dem Gelände unserer alten Schule in Zehdenick betreiben wir neben dem Wohnprojekt auch eine GmbH. Über diese wollten wir all die Ideen abwickeln, die wir für das Gebäude hatten. Wir wollten das halbe Haus mit Ferienwohnungen und Ateliers füllen und einen kleinen Beherbergungsbetrieb aufmachen.

Tatsächlich betreiben wir nun eine große Turnhalle, einen Coworking Space und den Schulhof. Und trotzdem hängt die GmbH derzeit an zu wenigen Personen. Wir überführen sie deshalb in eine Genossenschaft.

Ich will damit sagen: Ich verstehe gut, dass solche Ideen wichtig sind. Aber gerade die richtig guten Ideen sollten nicht von Anfang an unter dem Druck stehen, viel Miete beitragen zu müssen. Als Fundament für die Finanzierung eines Hauses taugen sie nicht. Das Haus sollte sich auch dann tragen, wenn die Ferienwohnung oder die Werkstatt leer stehen.

Eure Leitfragen:

• Trägt sich euer Haus auch dann, wenn die Ferienwohnung oder die Werkstatt leer steht?
• Welche eurer Ideen sind das Herz des Ortes – und sollten deshalb nicht unter Mietdruck stehen?

Die Zahlen aus Zehdenick

Mit dem Wohnprojekt Alte Schule Zehdenick haben wir gezeigt, dass es geht. In der ehemaligen Schule entstehen gerade 19 barrierefreie Wohnungen, getragen von der SelbstBau eG. Die Investitionskosten liegen bei rund 4,2 Millionen Euro. Finanziert wird das so:

• rund 836.000 Euro Eigenkapital, also etwa 20 Prozent. Der Großteil kommt über die Genossenschaftsanteile der Bewohner*innen (650€ pro Quadratmeter) – die wiederum zu etwa 60 Prozent über KfW-Kredite finanziert sind. Dazu kommen rund 50.000 Euro Anteile, die ein sozialer Träger gezeichnet hat, um eine Wohnung langfristig für Geflüchtete zu sichern.
• 2,3 Millionen Euro Förderdarlehen der ILB
• rund 1 Million Euro Zuschuss der ILB

Ehrlich gesagt hatten wir großes Glück, dass es genau das passende Förderprogramm für die Umsetzung von Sozialwohnungen gab. Ohne die Förderung wäre die Miete definitiv höher als 6-10 Euro pro Quadratmeter gewesen, und vermutlich wäre auch mehr Eigenkapital nötig geworden.

Bei der SelbstBau eG sehe ich aber jeden Tag, dass es auch anders geht. Die Genossenschaft hat viele Häuser auf ganz unterschiedlichen Wegen finanziert. Eine Förderung ist Rückenwind, aber keine Voraussetzung.

Eure Leitfragen:

• Wie viel Eigenkapital kann eure Gruppe realistisch zusammenbringen – aus Anteilen, Direktkrediten, Unterstützer*innen?
• Welches Förderprogramm passt zu eurem Vorhaben – und wie sähe eure Rechnung ohne es aus?

Ich freue mich, im Zukunftsorte Lab weiterzugeben, was ich in den letzten Jahren gelernt habe. Damit der Satz „Das wollte ich auch immer mal machen“ öfter weitergeht mit: „… und dann haben wir’s einfach gemacht.“

Häufige Fragen an mich